Владельцы снесенных гаражей в Москве сталкиваются с несправедливостью: некоторым выплачивают компенсации, а другим — нет. Этот острый вопрос поднял слушатель «Бизнес ФМ», член гаражного кооператива, который располагался около метро «Речной вокзал».
Андрей, владелец гаража в одном из пяти кооперативов у станции метро «Речной вокзал», обратился в редакцию. Его ГСК, как и другие, оказался под сносом в рамках программы комплексного развития территорий. В мае, после расторжения договора аренды земли, боксы были демонтированы, оставив после себя лишь огороженный пустырь, по словам Андрея.
Вполне естественно, что владельцы ГСК задались вопросом: почему город, изначально предоставивший землю под гаражи, теперь сносит их, игнорируя компенсации? «Бизнес ФМ» направил запрос в Департамент градостроительной политики Москвы, однако комментарии от префектуры САО к моменту публикации не поступили. По информации «Ведомостей», на месте снесенных гаражей планируется возведение нового жилого квартала. Проектированием занимается «Бореалис девелопмент», аффилированная с Capital Group и структурой столичного департамента городского имущества. В Capital Group уточнили, что их деятельность не связана непосредственно со сносом.
Правовые аспекты сноса и компенсаций
Юристы поясняют, что основной нюанс кроется в формулировке договора аренды: если земля была выделена под «временную гаражную автостоянку», то даже при наличии фундамента гаражи не считаются капитальными постройками. В таком случае власти классифицируют их как нестационарные объекты. Единственный путь для владельцев — оспаривание одностороннего расторжения договора аренды. Комментирует председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры» Акоп Абгарян:
председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры»
«Многие гаражные кооперативы, оформившие право собственности и получившие выписки из ЕГРН, где разрешено капитальное строительство гаражей, безусловно, имеют право на компенсацию. Однако, если в договоре аренды с Департаментом городского имущества указано, что земля предназначена для временного гаражного кооператива, то строение не является недвижимостью, и компенсация за снос не предусмотрена. В этом и заключается ключевое различие».
Ситуация Андрея типична: по всей Москве гаражные кооперативы постепенно исчезают, и не всем владельцам удается добиться компенсации. Приобретая гараж в ГСК, зачастую покупатель получает лишь право пользования, а не собственность на само строение, поскольку юридический статус земли под кооперативом может сильно варьироваться. В случае сноса единственным средством защиты остается суд, однако, как отмечает член совета директоров группы содействия «Дельта» Глеб Виленский, на серьезный успех рассчитывать не приходится:
— Я не питаю больших иллюзий относительно судебных перспектив, поскольку решения о выделении участков под гаражи и временные сооружения в прошлом часто оформлялись юридически некорректно.
— Договор аренды с городом — это не аргумент?
— Договор аренды не является основанием для возникновения права собственности. Тем не менее, коллективные иски от владельцев, считающих свои права нарушенными, могут стать инструментом для цивилизованного диалога с городскими властями.
Подобные юридические риски значительно усложняют процесс покупки гаражей. Вложив значительные средства, владельцы не застрахованы от того, что через несколько лет их объект может быть снесен под новое жилье или дорожную инфраструктуру.
Артём Науменко