Приобретение недвижимости с участием так называемых “инвесторов” несет в себе значительные риски. Финансовый аналитик Алексей Кричевский акцентирует внимание на опасностях подобных схем, предупреждая о возможных негативных последствиях для всех сторон.
Чаще всего к такой практике прибегают граждане, стремящиеся воспользоваться условиями льготной ипотеки, но не имеющие достаточных средств для первоначального взноса. Они ищут лиц, готовых внести эту сумму в обмен на обещание будущей прибыли. Однако, по словам Кричевского, подобные договоренности крайне ненадежны и обладают низкой жизнеспособностью. Проблема кроется не столько в финансовой стороне, сколько в отсутствии юридической прозрачности и необходимого уровня доверия между сторонами. Эксперт подчеркивает, что такие схемы, появившись в единичных случаях, быстро распространяются, создавая иллюзию надежности, которая на деле оказывается обманчивой.
По сути, такая операция сводится к обычному частному займу, где сама недвижимость не может выступать в качестве полноценного залога, так как уже находится под обременением банка. Юридическая уязвимость схемы усиливается тем, что права “инвестора” зачастую не оформляются должным образом, особенно в контексте программ вроде семейной ипотеки, где участие стороннего лица не предусмотрено. Отсутствуют четкие договоренности относительно обслуживания ипотечного кредита, распределения прибыли от сдачи объекта в аренду или его последующей перепродажи, а также ответственности за ремонт и обустройство жилья. Более того, потенциальная выгода для “инвестора” оказывается весьма скромной: инвестировав, например, два миллиона рублей и сдавая квартиру через год-два по 60 тысяч рублей в месяц, доход составит не более 10% годовых, что едва покрывает инфляционные риски и временную стоимость денег.
Алексей Кричевский считает, что наиболее разумным и безопасным подходом является поэтапный возврат средств. Например, если заемщик получил 2 миллиона рублей, он мог бы возвращать по 100 тысяч рублей ежемесячно в течение 30 месяцев. Да, итоговая сумма будет на 50% больше первоначальной, но это вполне приемлемая плата за пользование средствами в течение двух с половиной лет. Однако эксперт подчеркивает обязательность юридического оформления такого соглашения и уплаты всех необходимых налогов с полученного дохода, что обеспечит прозрачность и законность сделки и минимизирует риски для обеих сторон.
В дополнение к вышесказанному, следует отметить, что ранее экономисты прогнозировали удешевление рыночной ипотеки в России. Ожидается, что к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 10 процентов, что позволит ипотечным ставкам опуститься до 12-13 процентов, сделав ипотечное кредитование более доступным для широких слоев населения и, возможно, снизив потребность в подобных рискованных схемах.
Артём Науменко